Devre Mülk Sözleşmesi Nedir?
Devre mülk hakkı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 57’ye göre mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölüm üzerinde ortak maliklerden her birinin bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belirli dönemlerinde istifade etmesini sağlayan haktır. Bu hakkın sağlanmasına ilişkin sözleşme ise devre mülk sözleşmesi olarak adlandırılmaktadır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında düzenlenen devre mülk hakkı, niteliği itibariyle paylı mülkiyete bağlı olarak kurulan bir tür irtifak hakkı olarak karşımıza çıkmaktadır[1]. Dolayısıyla devre mülk sözleşmesi resmi şekil şartına tabi olup bütün hak sahiplerince imzalandıktan sonra resmi senede eklenmeli ve tapu sicilinin beyanlar hanesinde gösterilmelidir. Ayrıca yasa gereği üzerinde devre mülk hakkı kurulacak yapı veya bağımsız bölümlerin dönem süresi, devir teslimi, kullanım biçimi, onarımı, bakımı, masrafları; yöneticilerin seçimi, hak ve sorumlulukları gibi hususları içermesi gerekir. Yine 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 59 uyarınca devre mülk hakkının yılın belli dönemlerine ayrılması ve on beş günden az süreli olmaması zorunludur.
Tüketici Hukukunda Devre Mülk Sözleşmeleri
6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’da devre mülk sözleşmesi adıyla düzenlenmiş bir tüketici sözleşmesi türü yer almamaktadır. Ancak “Devre tatil ve uzun süreli tatil hizmeti sözleşmeleri” başlığını taşıyan m. 50’nin birinci fıkrasında devre tatil sözleşmesi, bir yıldan uzun süre için kurulan ve tüketiciye bu süre zarfında birden fazla dönem için bir veya daha fazla sayıda gecelik konaklama imkânı veren sözleşme olarak tanımlanmıştır. İzleyen fıkrada ise devre tatil hakkının şahsi veya ayni bir hak olarak öngörülmesinin sözleşmenin tüketici hukuku bağlamında devre tatil sözleşmesi olarak kabul edilmesini etkilemeyeceği belirtilmiştir. Görüldüğü üzere 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’da düzenlenen devre tatil sözleşmesi, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda düzenlenen devre mülk sözleşmesine göre çok daha geniş kapsamlı ve taraflardan birinin tüketici olması durumunda onu kapsar biçimde düzenlenmiştir[2]. Dolayısıyla devre mülk sözleşmesi, tüketici hukuku bağlamında, periyodik süreli tatil modellerinden biri olan devre tatil sözleşmesinin bir türü olarak karşımıza çıkmaktadır.
Devre mülk sözleşmesi, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda öngörüldüğü biçimiyle, devre tatil kapsamında pek cazip bir sözleşme türü değildir, zira sıkı şekil koşullarına tabi olup ayni ve süresiz bir hak sağlamaktadır[3]. Periyodik süreli tatil sözleşmelerinde genellikle daha esnek, masrafsız ve şahsi hakka dayalı modeller tercih edilmektedir[4]. Ne var ki uygulamada devre mülk sözleşmesi dışındaki devre tatil sözleşmeleri de devre mülk sözleşmesi adı altında düzenlenmektedir[5]. Bu noktada tarafların sözleşmeye verdiği ada değil, onların gerçek ve ortak iradelerinin ne üzerinde uyuştuğuna bakılacaktır. Böylece devre mülk sözleşmesi olarak adlandırılan bir sözleşme, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda öngörülen şekilde düzenlense de düzenlenmese de, taraflarından biri tüketici sıfatını haiz olduğunda 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m. 50 vd. hükümleri uygulama alanı bulacaktır.
Uygulamada Karşılaşılan Hukuki Sorunlar
Devre tatil sözleşmelerinde tüketiciye tanınan cayma hakkının veya ayıp durumunda devreye giren seçimlik hakların kullandırılmaması ve sözleşme öncesinde verilen taahhütlerin sözleşme kurulduktan sonra gerçekleştirilmemesi sıklıkla karşılaşılan sorunlardandır[6]. Bu tür sorunlardan kaynaklanan uyuşmazlıkların henüz doğmadan önlenebilmesi ve tüketicinin devre tatil sözleşmesine ilişkin hakları konusunda aydınlatılabilmesi adına Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Sözleşmeleri Yönetmeliği’nin ekinde yer alan ilgili ön bilgilendirme formunun sözleşme kurulmadan en az bir gün önce tüketiciye verilmesi zorunlu tutulmuştur. Bunun yanı sıra sözleşme tarihinin tüketici tarafından kendi el yazısıyla yazılması, sözleşmenin tüketici tarafından yine kendi el yazısıyla imzalanması ve satıcı/sağlayıcının sözleşmenin bir örneğini tüketiciye vermesi zorunluluğu getirilmiştir[7]. Anılan kurallar adi yazılı sözleşmeler gözetilerek düzenlenen asgari koşullar olup devre mülk sözleşmesi gibi daha ağır şekil koşullarına bağlı sözleşmelerin şekle ilişkin şartları saklı tutulmuştur[8]. Bu kurallara uymayan satıcı/sağlayıcı bakımından 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m. 77(3) uyarınca idari para cezası gündeme gelebilecektir. Tüketicinin diğer yasal hakları saklıdır.
Tüketici, sözleşmenin kurulmasından itibaren on dört gün içinde[9], herhangi bir gerekçe sunmadan ve cezai şart ödemeden devre tatil sözleşmesinden cayma hakkına sahiptir. Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Sözleşmeleri Yönetmeliği’nin ekinde yer alan cayma formunun sözleşmenin kurulduğu anda tüketiciye verilmesi zorunludur. Ön bilgilendirme formu, cayma formu veya sözleşmenin bir örneği tüketiciye verilmemişse cayma hakkı süreye bağlı olmaksızın kullanılabilir. Kural olarak cayma hakkı süresi boyunca tüketiciden herhangi bir ad altında ödeme yapması veya onu borç altına sokan bir belge vermesi istenemez. Ancak devre mülk sözleşmeleri tapuda ve resmi şekle bağlı olarak yapıldığı için sözleşme bedelinin peşin ödenmesi olanaklıdır[10].
Tüketici ister cayma formuyla ister bu yönde açık bir beyanla cayma hakkını kullanabilir. Şahsi hakka dayalı sözleşmelerde cayma hakkını kullandığını yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısı aracılığıyla bildirmelidir, ayni hakka dayalı devre mülk sözleşmesi gibi sözleşmelerde ise cayma bildirimini noter kanalıyla yöneltmelidir. Cayma hakkının kullanılmasıyla birlikte devre tatil sözleşmesi ve ona bağlı öteki tüm sözleşmeler kendiliğinden sona erer. Tüketici, devre mülk hakkı veren sözleşmeden caymışsa, faiziyle birlikte iade edilmesi gereken tutar[11] ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, cayma bildiriminin satıcı/sağlayıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç on dört gün içinde tüketiciye geri verilir.
Tüketici hukukunda genel sözleşmeye aykırılık hâllerinin tümü ayıp kapsamına sokulmuştur. Dolayısıyla tanıtım ve satış sürecinde taahhüt edilen hususların sonradan yerine getirilmemesi durumunda tüketici ayıplı hizmetten doğan seçimlik haklarından birini süresi içinde ve dürüstlük kuralı çerçevesinde kullanabilecektir[12]. Bu haklar, koşulları somut olaya göre değişebilmekle birlikte; hizmetin yeniden görülmesi, onarım, bedel indirimi ve sözleşmeden dönmedir. Seçimlik haklar arasında herhangi bir sıralama yoktur. Tüketici ayıptan ötürü maddi veya manevi zarara uğramışsa genel hükümlere dayalı olarak tazminat da isteyebilir. Reklam, ilan, afiş vb. yollarla sunulan taahhütlerin sözleşme kapsamında olduğu kabul edilmekle birlikte, satıcı/sağlayıcının bunlardan sorumlu olabilmesi için varlıklarından haberdar olması gerekir. Ayrıca söz konusu reklamın sözleşme kurulmadan önce düzeltildiğini veya sözleşmenin kurulması ile reklam arasında nedensellik bağı olmadığını ispatlayarak sorumluluktan kurtulması olanaklıdır.
Tüketici hukuku kapsamına giren devre mülk sözleşmeleri ile devre mülk sözleşmesi adı altında düzenlenen öteki devre tatil sözleşmeleri ve periyodik tatil modellerine ilişkin olarak uygulamada çok daha çeşitli ve tartışmalı hukuki sorunlar bulunmakla birlikte, burada bu sözleşmelerin temel özellikleri ve daha sık karşılaşılan uyuşmazlık nedenleri üzerinde durulmakla yetinilmiştir. Ancak tüketici bakımından yararları olduğu kadar sakıncaları da bulunan[13] ve gittikçe yaygınlaşıp çeşitlenen bu tür sözleşme modelleri ile ilgili araştırmaların artırılmasının gerekliliği yadsınamaz.
[1] Burcu Yağcıoğlu, “Periyodik Süreli Tatil Sözleşmeleri”, Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Cilt XVI, 2014, Sayı 1, s. 199.
[2] Murat Aydoğdu, Tüketici Hukuku Dersleri, Ankara, Adalet, Birinci Baskı, 2015, s. 303
[3] Uğur Yetimoğlu, “Devre Tatil Sistemleri ve Tüketici Hukuku”, Türkiye Barolar Birliği Dergisi, 2004, Sayı 55, s. 368.
[4] Ibid.
[5] Murat Aydoğdu, op.cit.
[6] Murat Selim Selvi, Melahat Yıldırım Saçılık, Samet Çevik, Neslihan Cavlak; “Devre Mülk ve Devre Tatil Sistemlerinde Tüketici Şikâyetlerine İlişkin Bir İçerik Analizi”, Turizm ve Araştırma Dergisi, Cilt II, 2012, Sayı 2, s. 31.
[7] Mesafeli satış yöntemiyle kurulan devre tatil sözleşmelerinde yasa gereği sözleşme tarihinin ve imzanın tüketicinin kendi el yazısıyla olması zorunluluğu bulunmamaktadır. Ancak sözleşmenin bir örneğinin tüketiciye verilmesi zorunluluğu saklıdır.
[8] Çağlar Özel, Tüketicinin Korunması Hukuku, Ankara, Seçkin, Dördüncü Baskı, 2018, s. 258.
[9] Cayma süresinin tatil hakkı fiilen kullanılana değin askıda kaldığına yönelik bkz. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 04.10.2018 tarihli E:2018/544 K:2018/1421 sayılı kararı.
[10] Murat Aydoğdu, op. cit., s. 307.
[11] Ibid. s. 307-308.
[12] Burcu Yağcıoğlu, op. cit., s. 240.
[13] Murat Selim Selvi, Melahat Yıldırım Saçılık, Samet Çevik, Neslihan Cavlak; op. cit., s. 18-19.
Kaynakça
- Aydoğdu, Murat. Tüketici Hukuku Dersleri, Ankara, Adalet, Birinci Baskı, 2015.
- Özel, Çağlar. Tüketicinin Korunması Hukuku, Ankara, Seçkin, Dördüncü Baskı, 2018.
- Selvi, Murat Selim; Yıldırım Saçılık, Melahat; Çevik, Samet; Cavlak, Neslihan. Devre Mülk ve Devre Tatil Sistemlerinde Tüketici Şikâyetlerine İlişkin Bir İçerik Analizi, Turizm ve Araştırma Dergisi, (Cilt II, Sayı 2), 2012.
- Yağcıoğlu, Burcu. Periyodik Süreli Tatil Sözleşmeleri, Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, (Cilt XVI, Sayı 1), 2014.
- Yetimoğlu, Uğur. Devre Tatil Sistemleri ve Tüketici Hukuku, Türkiye Barolar Birliği Dergisi, (Sayı 55), 2004.
