Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir ?

Hukukta ismi Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi olan ancak uygulamada “İnşaat sözleşmesi” “ Kat yapımı sözleşmesi” “Arsa payı karşılığı kat yapımı sözleşmesi” “ Kat karşılığı inşaat sözleşmesi” gibi  farklı şekillerde de ifade edilen Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin tarafları yüklenici ve arsa sahibidir. Farklı isimlerle ifade edilse de bu sözleşmelerde amaç yüklenicinin, arsa sahibine arsa paylarına karşılık bina inşa edip ve dolayısıyla bağımsız bölümleri yapıp teslim etmesidir. Bu sözleşme ile arsa sahibi arsasını değerlendirerek gelir sağlamış, yüklenici de sermayesini değerlendirerek kar elde etmiş olmaktadır.

YHGK., E: 2012/592, K: 2013/65, T: 16.01.2013 sayılı kararında Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesini şu şekilde tanımlamıştır:  “…arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri; yüklenicinin finansı kendisi tarafından sağlanarak arsa malikinin arsası üzerine bina yapım işini üstlendiği, arsa malikinin ise, bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölüm mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşmelerdir.”

Özellikleri

• Bu sözleşme türü Borçlar Kanununda düzenlenmemekle birlikte; Borçlar Kanununun 470. Maddesinde düzenlenen eser sözleşmesinin bir türüdür.  TBK 470’e göre eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

• Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ise arsa sahibinin arsa paylarının bir bölümünün mülkiyetini yükleniciye  devretmeyi, yüklenicinin ise mülkiyeti kendisine devredilecek olan arsa payları karşılığında bağımsız bölümler yapma ve arsa sahibinin payına düşenleri ona devretmeyi borçlandığı sözleşmedir.

• Eser sözleşmesindeki iş sahibinin, eserin yapımı ve kendisine teslimi karşılığında ücret ödeme borcunun bu sözleşmedeki karşılığı, arsa sahibinin arsa payını devir borcudur. Yine eser sözleşmesinde yüklenicinin eser meydana getirme borcunun bu sözleşmedeki karşılığı yüklenicinin bağımsız bölüm yapma borcu altına girmesidir.

• Bir arazinin Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu olabilmesi için tapulu olması şart değildir tarafların anlaştıkları amacın gerçekleşmesine uygun bulunması yeterlidir. Bağımsız bölüm kavramı da kat mülkiyeti kanununa göre değerlendirilmelidir. Sözleşmede  oluşabilecek boşlukların ve sözleşme ile ilgili ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların, taraf iradelerinin amaçladıkları sonuca göre yorumlanması gerekmektedir.

• Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, karşılıklı, yani her iki tarafın, hem alacaklı hem de borçlu olduğu bir sözleşmedir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi’nin Şekli ve Şekle Uyulmamasının Sonuçları 

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi arsayı teslim ve belli payların mülkiyetini devretme borcu altında olduğundan bu sözleşmeler resmi şekil şartına tabidir. Resmi şekil, kanun tarafından görevlendirilmiş kişiler vasıtasıyla ve kanun tarafından belirtilmiş olan yöntemlerle gerçekleştirilen şekildir. Şekil şartına uygun yapılmayan sözleşmeler hukuken geçersizdir. Geçersiz sözleşmeye dayalı olarak yapılan işlerle ilgili olarak sebepsiz zenginleşme hükümleri uygulama alanı bulur. Ancak şekil şartına uyulmadan yapılan sözleşmede inşaatın çoğu bitmiş ise arsa sahibinin sözleşmenin geçersizliği iddiası hakkaniyete aykırılık teşkil eder, kötüniyet olarak kabul edilir ve ileri sürülemez. Sözleşmenin geçersizliğinin en başta ya da işin büyük kısmı yapılmadan evvel ileri sürülebileceğine dikkat çekmek gerekir.  İnşaatın çoğu, işin başı ya da büyük kısmı şeklideki değerlendirmeler ise işin niteliğine göre değişecektir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin resmi şekle tabi olarak yapılması gerektiğini ifade etmiştik. Aynı şekilde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı yükümlülüklerin sonradan değiştirilmesi de yine resmi şekilde yapılması koşuluyla geçerli olacaktır. Şekil şartı yerine getirilmediği için ileri sürülecek geçersizlik iddiasının da dürüstlük kurallarına aykırılık teşkil edip etmediği noktasında her somut olayın özeliklerine göre ayrı bir değerlendirme yapılacaktır.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Sözleşmenin Uyarlanması

Eser sözleşmelerinde ücretin para yerine başka bir şey veya eser olarak belirlenmesi mümkündür. Bu tür durumlarda götürü bedelin varlığından söz edilir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde de arsa sahibi arsa payının karşılığında, inşa edilen bağımsız bölüm ya da bölümlerin kendisine devri üzerine anlaşma sağladığı için götürü bedel usulü uygulama alanı bulacaktır. Dolayısı ile eser sözleşmelerinde götürü bedeli düzenleyen TBK’nın 480. Maddesi arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde de uygulanabilecektir.

TBK MADDE 480 – Bedel götürü olarak belirlenmişse yüklenici, eseri o bedelle meydana getirmekle yükümlüdür. Eser, öngörülenden fazla emek ve masrafı gerektirmiş olsa bile yüklenici, belirlenen bedelin artırılmasını isteyemez.

Ancak, başlangıçta öngörülemeyen veya öngörülebilip de taraflarca göz önünde tutulmayan durumlar, taraflarca belirlenen götürü bedel ile eserin yapılmasına engel olur veya son derece güçleştirirse yüklenici, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı veya karşı taraftan beklenemediği takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Dürüstlük kurallarının gerektirdiği durumlarda yüklenici, ancak fesih hakkını kullanabilir.

Eser, öngörülenden az emek ve masrafı gerektirmiş olsa bile iş sahibi, belirlenen bedelin tamamını ödemekle yükümlüdür.

Götürü bedel üzerinden anlaşma sağlanmış ise, yüklenici meydana getireceği bağımsız bölümleri bu bedele göre yerine getirmek zorundadır. Zira sözleşme hükümleri bu şekilde düzenlemiştir ve öngörülenden daha fazla emek ve gider yapılmış olsa dahi yüklenici alacağı karşılığın fazlasını isteyemeyecektir. Aynı şekilde arsa sahibi de yapılan iş, öngörülenden daha az emek ve giderle tamamlanacak olsa bile sözleşmedeki karşılığın tamamını ödemekle yükümlüdür. Ancak, TBK’nın 480/2. Maddesinde de belirtildiği gibi başlangıçta öngörülemeyen, öngörülse dahi taraflarca göz önünde tutulmayan durumlarda, belirlenen götürü bedel ile eserin yapımı imkânsız hale gelmiş ya da son derece güçleşmiş ise yüklenici, hâkimden sözleşmenin durum ve koşullara uyarlanmasını isteme yahut bu mümkün değil ise sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Yani yüklenici, TBK 480/2. Maddesi şartları dâhilinde sözleşmenin uyarlanmasını isteme ve sözleşmeden dönme seçimlik haklarına sahiptir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri üzerinden örneklendirecek olursak; inşaat ve işçilik maliyetlerinin beklenenin çok üzerinde artması karşılığında arsa değerlerinde hiç artış olmaması ya da önemsiz bir artış olması hali yükleniciyi zor duruma sokacak ve şartlar gerçekleşmiş ise yüklenicinin sözleşmenin uyarlanmasını isteme veya sözleşmeden dönme imkânı doğacaktır. TBK 480/2’de belirtilen sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasının mümkün olmadığı yahut karşı taraftan beklenemediği takdirde sözleşmeden dönme, dürüstlük kurallarının gerektirdiği durumlarda ise yüklenici ancak fesih hakkını kullanabilir. Sözleşmeden dönme geriye, fesih ise ileriye etkili sonuç doğuracaktır.

Bununla birlikte TBK 480/2. Maddesinden ayrı olarak yapıldığı koşullarda köklü bir değişim olması durumunda sözleşmenin uygulanmamasına imkân veren “clausula rebus sic stantibus” ilkesi gereğince arsa sahibi de sözleşmenin gözden geçirilmesi talebinde bulunabileceği değerlendirilmektedir.