Genel Olarak Üst Hakkı Kavramı ve Üst Hakkının İçeriği

Av. Selda DALGINLI BOY

21/03/2024
16:30

Yorum yok

Ülkemizde son yıllarda nüfusun hızla artması, kentleşme, turizm ve yatırım faaliyetlerinin çoğalması gibi etkenlerin sonucu olarak, üst hakkı, günümüzdeki konut ihtiyacının giderilmesini sağlamakta etkin bir yol olarak kabul edilmektedir.

Üst hakkının başkasına ait araziler üzerindeki yapıların mülkiyetine sahip olabilme ve bu hakkın toplumda mevcut birtakım ekonomik ve sosyal ihtiyaçları karşılayabilme imkânı sağlaması, geçmişten bugüne varlığını sürdürebilmesindeki en önemli etkenlerdendir.

Taşınmaz hukukumuzdaki genel ilkeye göre; taşınmaz ile sürekli şekilde birleşen ve ona bağlanan her şey, ayrı bir hak konusu olmamakta; birleştiği asıl şeyin hukukî kaderine tabi olmaktadır. Ancak üst hakkı, bahsi geçen bu ilkenin yani birleşme ilkesinin bir istisnası olup, bu nedenle de tercih edilebilir bir kurum olmaya devam etmektedir.

A-) Genel Olarak Üst Hakkı Kavramı

Üst hakkı, TMK. m. 726 hükmünde ve TMK. m. 826-836 hükümleri arasında düzenlenen bir irtifak hakkıdır. TMK. m. 726 hükmünde üst hakkı ile ilgili olarak “bir üst irtifakına dayalı olarak başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde sürekli kalmak üzere inşa edilen yapıların mülkiyetinin irtifak hakkı sahibine ait olacağı” düzenlemesi mevcuttur. TMK. m. 826/II hükmünde ise “bir taşınmaz malikinin, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı kurabileceği” yer almaktadır.

İlgili düzenlemeler dikkate alındığında üst hakkının kurulması halinde arazi ile üzerindeki yapının mülkiyeti birbirinden ayrılır ve üst hakkı sona erinceye dek bu durum devam eder. Üst hakkı sona erdiğinde ise birleşme ilkesi tekrar canlanır ve üst hakkı konusu yapının mülkiyeti, arazi mülkiyeti ile birleşir.

A.1-) Üst Hakkının Konusu

Türk Medeni Kanunu üst hakkının konusunu 826. maddesinde düzenlemiştir. Bu maddeye göre üst hakkı, hak sahibine, başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkıdır.

Doktrinde üst hakkının konusunun ne olduğuna ilişkin görüş birliği bulunmamakla beraber baskın olan görüşe göre, irtifak hakkına dayalı olarak yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisinin doğrudan üzerinde kullanıldığı eşya arazi olduğundan, üst hakkının konusu da bu hakla yüklü taşınmazdır.[1] Başka bir görüş ise Kanun’un aynı maddesini farklı yorumlamakta; üst hakkının konusunun bir arazinin üstünde veya altında inşa edilen yapı eserleri olduğunu savunmaktadır.[2] Her ikisini de kapsayan görüşe göre ise bir ayni hakkın verdiği yetkilerin üzerinde kullanıldığı eşya o hakkın konusunu oluşturur.

A.2-) Üst Hakkına Konu Arazinin Özellikleri

Türk Medeni Kanunu’na göre üst hakkı, mülkiyeti malikte olmak üzere başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkıdır. Türk Medeni Kanunu’nun 726. maddesinde de aynı şekilde “arazi” kavramından bahsedilmiş; bir üst irtifakına dayalı olarak başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde sürekli kalmak üzere inşa edilen yapıların mülkiyetinin irtifak hakkı sahibine ait olacağı hükme bağlanmıştır.

Tapu Sicili Tüzüğü’nün 9. maddesi araziyi “Arazi, sınırları hukuki ve geometrik yöntemlerle belirlenmiş yeryüzü parçasıdır. Arazinin tapu siciline kaydı, özel kanun hükümlerine tabidir.” şeklinde tanımlamıştır. Arsa arazinin başka bir çeşidi olup, belediye sınırları içinde imar planına göre parsellenmiş imarlı arazi parçalarına verilen addır.[3] Üst hakkına konu arazi, sınırları belirlenmiş bir arazi parçasının tamamıdır. Bu bakımdan bir arazi üzerinde kurulan üst hakkı o arazinin tamamı üzerinde kurulmuş olur. Dolayısı ile üzerinde üst hakkı kurulmak istenen arazi taksim ve ifraz (ayırma) edilmeden, söz konusu arazinin farklı bölümleri üzerinde ayrı ayrı üst hakkı kurulması mümkün değildir.[4]

Üzerinde kurulduğu arazinin tamamını yükümlü hale getiren üst hakkı, yükümlü taşınmazın sonradan parçalara bölünmesi halinde, arazinin bölünmüş her bir parçası üzerinde devam eder. Kural bu olmakla beraber TMK 793’e göre bölünmüş arazi parçaları, bu bölünme nedeniyle irtifak hakkı ile yüklü olarak kullanılamaz duruma gelirse, o arazinin maliki tapu müdürlüğünden irtifak hakkının terkini için talepte bulunabilir. Tapu memuru, bu istemi irtifak hakkı sahibine bildirir ve onun bir ay içinde itiraz etmemesi halinde irtifak hakkını terkin eder.

Üst hakkı kurulmak istenen arazinin müşterek mülkiyete tabi olması halinde, mülkiyet payları birbirinden bağımsız olmadığından, paylardan biri üzerinde üst hakkı kurulması mümkün değildir.[5]

Ayrıca üst hakkına konu arazinin (taşınmazın) tapu sicilinde kayıtlı olması şarttır. Türk Medeni Kanunu’nun açık hükmü gereği bir irtifak hakkının kurulması için tapu kütüğüne tescil şarttır. Dolayısı ile bu tescilin yapılabilmesi için üzerinde üst hakkı kurulacak taşınmazın da tapu sicilinde tescil edilmiş olması gerekir.

A.3-) Üst Hakkına Konu Yapının Özellikleri

Yapı kavramı genel olarak, karada ve suda sürekli veya geçici, resmi ve özel yeraltı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve hareketli tesisler şeklinde tanımlanabilir.[6] Türk Medeni Kanunu’nun 826. maddesi ve yapı kavramının tanımı dikkate alındığında sadece apartman, otel, dükkân tarzı binaların değil, baraj, tünel, otopark, liman gibi yapıların da üst hakkının sağladığı mülkiyet hakkına konu olabileceği söylenebilir.

Türk Medeni Kanunu’nun 726. maddesinden, üst hakkına dayanılarak yapılacak yapının (arazinin altında veya üstünde), araziye bağlı olarak ve arazide sürekli kalmak üzere yapılması gerektiği anlaşılmaktadır. Türk Medeni Kanunu’nun 728. Maddesine göre “Başkasının arazisi üzerinde kalıcı olması amaçlanmaksızın yapılan kulübe, büfe, çardak, baraka ve benzeri hafif yapılar, bunların malikine aittir. Bu tür yapılar, taşınır mal hükümlerine tâbi olur ve tapu kütüğünde gösterilmez.” Böylece ilgili madde gereği tapu kütüğünde gösterilmeyen ve Türk Medeni Kanunu’nun 718. maddesindeki birleşme ilkesinin kapsamına girmeyen taşınır yapıların, tapu kütüğüne tescille kurulan ve birleşme ilkesinin bir istisnası niteliğindeki üst hakkının konusu olması da mümkün gözükmemektedir.

Üst hakkının birleşme ilkesinin bir istisnası niteliğini taşımasının bir başka sonucu da yapının, üzerinde bulunduğu araziye doğrudan bir bağlantısının bulunması gerekliliğidir. Üst hakkında arazi üzerine inşa edilen yapının, araziye bağlantısının yanında, tek başına bağımsız olma özelliğini de taşıyor olması gerekir.

B-) Üst Hakkının Çeşitleri

B.1-) Bağımlı Üst Hakkı

Türk Medeni Kanunu m. 826/2 gereği üst hakkının kuruluş şekli bakımından bağımsız olması kural, bağımlı olması ise istisnadır. Çünkü Kanun üst hakkının, aksi taraflarca kararlaştırılmış olmadıkça devredilebileceğini ve mirasçılara geçeceğini belirtmiştir. Ancak üst hakkı mutlak kişiye bağlı irtifaklardan olmadığından bir kişi lehine kurulabileceği gibi bir taşınmaz lehine de kurulabilir.

Üst hakkı, kural olarak kişiye bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulmakla birlikte, eşyaya bağlı şekilde de kurulabilir. Ancak böyle bir üst hakkının kurulabilmesi için bu durumun sözleşmede açıkça kararlaştırılmış ve tapuya tescil edilmiş olması şarttır.[7]

Eşyaya bağlı irtifak hakkı, “bir taşınmaz üzerinde diğer bir taşınmaz lehine kurulan irtifak hakkıdır” şeklinde kısaca tanımlanabilmektedir. Anlatılmak istenen, eşyaya bağlı irtifak hakkı ile hak sahibi arasındaki bağın eşya üzerindeki mülkiyet hakkı aracılığı ile belirleneceğidir.[8]

Eşyaya bağlı irtifak haklarında iki taşınmaz mevcuttur. Bunlardan biri üzerindeki irtifak hakkı ile yük altına giren “yüklü taşınmaz”dır, diğeri ise, lehine irtifak hakkı kurulan ve yükten yararlanan “yararlanan taşınmaz”dır. Eşyaya bağlı olarak kurulan üst hakkının el değiştirmesi mümkündür. Ancak bunun için yararlanan taşınmazın mülkiyetinin de devredilmesi gereklidir.[9]

B.2-) Bağımsız Üst Hakkı

B.2.1-) Bağımsız ve Süreli Üst Hakkı

Bir üst hakkının sürekliliğinden bahsedebilmek için hakkın en az otuz yıllığına kurulmuş olması gereklidir (TMK. m. 826/III). Otuz yıldan daha kısa bir süre için kurulan üst hakkı süreli üst hakkıdır.

B.2.2-) Bağımsız ve Sürekli Üst Hakkı

İster bağımlı, isterse bağımsız üst hakkı söz konusu olsun, Türk Hukukunda üst hakkının kural olarak sürekli olduğu kabul edilmektedir.[10] Taraflar üst hakkı sözleşmesinde bir süre kararlaştırmamışlarsa, üst hakkının sürekli olarak kurulduğu kabul edilir.[11]

Bir üst hakkı, bağımsız ve sürekli nitelikte ise üst hakkı sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilebilir. Üst hakkının sürekli nitelik taşıması ise en az otuz yıllığına kurulmuş olmasına bağlıdır (TMK. m. 826/3).

4271 sayılı TMK. m. 826/III hükmünde ise üst hakkının sürekliliğinin söz konusu olması için en az otuz yıllığına kurulmuş olması gerektiği düzenlenmiştir.

TMK. m. 826/III hükmü gereği, bir üst hakkı bağımsız ve sürekli niteliği haiz ise tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilip, herhangi bir taşınmaz gibi işlem görebilir. Üst hakkı sahibinin talebi üzerine, tapuda ayrı bir sayfaya bağımsız ve sürekli nitelikteki üst hakkının tescili yapılır. Tescil için, yüklü taşınmaz malikinin iznine ihtiyaç yoktur.[12]

C-) Üst Hakkının İçeriği

Kanun ile belirlenen içeriği: Üst hakkının kanun tarafından belirlenen zorunlu içeriği, üst hakkı sahibinin yapı yapma veya mevcut yapıyı muhafaza etme yetkisi ile yapının mülkiyet hakkına sahip olma yetkisidir.

Sözleşme ile belirlenen içeriği: Üst hakkının Kanun’un 826. maddesi ile içerik bakımından çizilen ana hatları dâhilinde hakkın kullanılmasına, kullanım yetkisinin kapsamına dair diğer bütün hususların sözleşme serbestisi gereği tarafların anlaşmalarına bırakıldığı görülmektedir. Kanun’un 827. maddesinde özellikle yapının konumu, şekli, niteliği, boyutları, özgülenme amacı ve üzerinde yapı bulunmayan alanlardan nasıl faydalanılacağı gibi hususların sözleşmede taraflarca belirlenebileceği ifade edilmektedir. Sözleşmede yer alan bu hususlar hem külli hem cüz’i halefleri bağlayıcı niteliktedir. Üst hakkının içerik ve kapsamına dâhil olmayan unsurlar ise sözleşme ilişkisi çerçevesinde sözleşmenin taraflarını bağlayan, sözleşmenin tarafları arasında hüküm ve sonuç doğuran unsurlardır.

Türk Medeni Kanunu’nun 787/II. maddesine göre, hakkın kapsamı, irtifak hakkının tescilinden açıkça anlaşılmıyorsa, tescilin sınırları içerisinde kalmak koşuluyla irtifak hakkının kazanılma sebebine ya da uzun süreden beri davasız ve iyiniyetli olarak kullanış şekline göre belirlenir. Üst hakkının kapsamı, tescilden açıkça anlaşılamıyorsa, bu hüküm yol gösterici olur. Hakkın uzun süreden beri itiraza konu edilmeden iyi niyetle kullanılması halinde, irtifakın kapsamı bu doğrultuda belirlenir. Ancak, hakkın kapsamı, tescilden veya irtifakın kazanma sebebinden anlaşılabiliyorsa, artık bu kapsam ile örtüşmeyen, bunu aşan uygulama dikkate alınmaz.

D-) Üst Hakkının Kazanılması, Hüküm ve Sonuçları

D.1-) Üst Hakkının Kazanılması

D.1.2-) Sicile Tescil ile

D.1.2.1-) Genel Olarak

Tescil ile kazanmanın söz konusu olabilmesi için geçerli bir hukukî sebep ile tescil isteminin bir arada bulunması gereklidir. Tescilin hukukî sebebi, bir üst hakkı sözleşmesi olabileceği gibi, bir vasiyetname veya miras sözleşmesi gibi ölüme bağlı bir tasarruf da olabilir.[13]

D.1.2.2-) Üst Hakkı Sözleşmesi

Üst hakkının kurulabilmesi için geçerli bir hukukî sebebin bulunması ve bu sebebin tapu kütüğüne tescil edilmesi gereklidir. Üst hakkı tescilinin hukukî sebeplerinden biri üst hakkı sözleşmesidir. Taşınmaz malikinin, taşınmaz üzerinde bir yapı yapma veya var olan yapıyı koruyarak bu yapıya malik olma yetkisini sözleşmenin karşı tarafı lehine bir irtifak hakkı olarak tescil ettireceğini önerdiği ve karşı tarafın da kabul ettiği sözleşme üst hakkı sözleşmesidir. Üst hakkı sahibi bir bedel ödeme zorunluluğu altında değildir. Bununla birlikte, üst hakkı sahibinin, hakkı kullanma karşılığında bir bedel ödeyeceği kararlaştırılabilir

Üst hakkı sözleşmesi, resmî şekle tabidir.[14] Üst hakkı sözleşmesi, tapu sicil memurunun resmî senedi düzenlemesiyle yapılır.[15] Resmî senette üst hakkı sözleşmesinin bütün esaslı unsurları yer almalıdır.[16]

D.1.2.3-) Tescil

Üst hakkının kazanılması için, üst hakkı sözleşmesinin yapılmasından sonra bu sözleşmenin yüklü taşınmazın sayfasına tescilinin yapılması gereklidir. Tescil için istem gereklidir. Üst hakkının kurulmasını sağlayacak tescili isteme yetkisi TMK. m. 1013/I hükmüne göre, üst hakkı ile yüklenen taşınmaz malikine aittir. Tescil isteme yetkisine sahip malik talepten kaçınırsa, üst hakkı sahibi, mahkemeye başvurarak tescilin yapılmasını isteyebilir.

Üst hakkının bağımsız ve sürekli olması durumunda, ayrı bir sayfaya kaydedilmesi zorunluluğu söz konusu olmamakla birlikte, üst hakkı sahibi tapu sicil müdürlüğüne hak sahibi olduğunu ispatlayan belgelerle gidip ayrı bir sayfaya kaydın yapılmasını sağlayabilir. Bunun için taşınmaz malikinin istemine veya onayının alınmasına ihtiyaç yoktur.[17]

D.1.3-) Üst Hakkının Tescilden Önce Kazanılması

Üst hakkının tescilden önce kazanılması da mümkün olup, üst hakkı gerekli koşullar mevcut ise Miras Yoluyla, Mahkeme Kararıyla, Cebri İcra Yoluyla, İşgalle, Kamulaştırmayla, Kazandırıcı Zamanaşımıyla tescilden önce kazanılabilir.

E-) Üst Hakkının Hüküm ve Sonuçları

Yapı Üzerindeki Mülkiyet Hakkı ve Diğer Ayni Sonuçlar

Türk Medeni Kanunu m. 726’ya göre bir üst irtifakına dayalı olarak başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde sürekli kalmak üzere inşa edilen yapıların mülkiyeti, üst hakkı sahibine ait olur ancak bu mülkiyet hakkı, onu sağlayan üst hakkından ayrı ve bağımsız değildir. Türk Medeni Kanunu m. 826’ya göre ise bağımsız ve sürekli nitelikteki üst hakkı, sahibinin istemi üzerine tapu kütüğünde ayrı bir sayfaya taşınmaz olarak kaydedilebilir. Bu hükümlerin sonucu olarak üst hakkına konu yapı, üst hakkının kurulması ile beraber üzerinde üst hakkı kurulan yükümlü taşınmazdan tamamen bağımsız ve ayrı bir irtifak hakkının konusu haline gelmektedir. Böylece her ikisinin de mülkiyetleri birleşme ilkesinin istisnası olarak birbirinden ayrılmış olur. Üst hakkının bir şekilde sona ermesi halinde, taşınmazla üzerindeki yapı arasındaki birleşme ilişkisi, Türk Medeni Kanunu m. 718 kapsamında yeniden ve kendiliğinden geçerlilik kazanır.

SONUÇ

Türk Medeni Kanunu’nun 726. maddesinde tanımı yapılarak genel çerçevesi çizilen üst hakkı, 826. madde ile 836. maddeler arasında ayrıntılı olarak düzenlenmiştir. Kanunda üst hakkı, mülkiyeti kendisine ait olmak üzere başkasına ait bir arazinin altında veya üstünde sürekli kalmak üzere yapı inşa etmek (TMK. m. 726) veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı (TMK. m. 826) olarak tanımlanmıştır.

Üst hakkı sayesinde, inşaat yapmak isteyip de arazi satın almak için yeterli ekonomik gücü olmayan kişilerin araziyi satın almadan inşaat yapmaları sağlanır. Bu hak, yüklü taşınmaz maliki açısından da birtakım faydalar sağlamaktadır. Yüklü taşınmaz maliki, arazi sayesinde gelir elde eder. Arazinin değeri, üzerine yapılan inşaat sayesinde daha da artar. Üst hakkı, hak sahibine, hem yüklü taşınmaz üzerinde bir irtifak hakkı hem de yüklü taşınmaz üzerindeki inşaat üzerinde bağımsız bir mülkiyet hakkı verir. Üst hakkı sona erdiğinde ise arazi üzerindeki yapı birleşme ilkesinin bir sonucu olarak tekrar malikin mülkiyetine döner. Üst hakkının sona ermesi ile birlikte, yüklü taşınmaz malikinin elde ettiği bu yarar karşılığı malikin, eski üst hakkı sahibine bir bedel ödeyip ödemeyeceği hususunda kural olarak taşınmaz maliki, kendisine kalan yapılar için bir bedel ödemez ancak tarafların uygun bir bedel ödenmesi kararlaştırılabilir.

Üst hakkının kazanılması ile ilgili olarak TMK’da özel bir hüküm yer almamakta, bu hususta irtifak haklarına ve taşınmaz mülkiyetine ilişkin hükümler dikkate alınmaktadır. Bu çerçevede üst hakkı, tescil ile ve tescil dışı olmak üzere iki şekilde kazanılmaktadır. Tescil ile kazanmanın söz konusu olabilmesi için geçerli bir hukukî sebep ile tescil isteminin bir arada bulunması gereklidir. Tescilin hukukî sebebi, bir üst hakkı sözleşmesi olabileceği gibi, bir vasiyetname veya miras sözleşmesi gibi ölüme bağlı bir tasarruf da olabilir.

Ayrıca Türk Medeni Kanunu m.730 hükmüne göre bir taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını bu hakkın yasal kısıtlamalarına aykırı kullanması sonucunda zarar gören veya zarar tehlikesi ile karşılaşan kimsenin, durumun eski haline getirilmesini veya tehlikenin ve uğradığı zararın giderilmesini dava edebilme hakkı üst hakkı sahibine karşı da mevcuttur.

Son olarak Türk Medeni Kanunu m. 831 ile malike, üst hakkının ve ona bağlı bütün hak ve yükümlülüklerinin süresinden önce kendisine devrini talep etme imkânı getirilmiştir. Bu imkân ancak üst hakkı sahibinin bu hakkından doğan yetkilerinin sınırını ağır şekilde aşması veya sözleşmeden doğan yükümlülüklerine önemli ölçüde aykırı davranması halinde kullanılabilir. Bu durum üst hakkını sona erdiren bir durum olmadığından üst hakkı, malik lehine varlığını sürdürür, üst hakkı sahibi sıfatı ile malik sıfatı aynı kişide birleşmiş olur.

KAYNAKÇA

AKİPEK Jale G.,(1972) Üst Hakkı Kavramı, Muhtevası ve Mahiyeti, Ankara.
AKİPEK Jale, AKINTÜRK Turgut, (2009), Eşya Hukuku, İstanbul.
ARAL Vecdi,(1962), İnşaat (Üst) Hakkı, (Doktora Tezi), İstanbul.
ERTAŞ Şeref, (2011), Eşya Hukuku, İzmir.
ESENER Turhan, GÜVEN Kudret, (2012), Eşya Hukuku, Ankara.
GÜRSOY K. T., EREN F., CANSEL E. (1984). Türk Eşya Hukuku. (Üçüncü Baskı), Ankara: Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Yayınları
GÜRZUMAR Osman Berat,(2001) Üst Hakkı, Beta Basım Yayım, İstanbul.
KOÇAK Hüseyin, METİN Beyaz, (2011), İmar Uygulamaları, Ankara.
KÖPRÜLÜ Bülent, KANETİ Selim, Sınırlı Ayni Haklar, 2.Bası, İstanbul 1982-1983.
OĞUZMAN M.Kemal, SELİÇİ Özer, OKTAY-ÖZDEMİR Saibe, (2012), Eşya Hukuku, İstanbul.
OĞUZMAN K. (1965). Eşyaya Bağlı Haklar ve Borçlar, İÜHFM.
SİRMEN A. Lale, (2013), Eşya Hukuku, Ankara.
ÜNAL Mehmet, (1988), Türk Medeni Hukukunda Yapı (Üst) Hakkı, Ankara Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Yayınları, Ankara.
TEKİNAY S. S., AKMAN S., BURCUOĞLU H., ALTOP, A. (1989). Tekinay Eşya Hukuku. (Beşinci Baskı). İstanbul: Filiz Kitabevi
TERECİ H. (Haziran 2011). Üst Hakkı. Terazi Aylık Hukuk Dergisi, sayı 58.
Kazancı İçtihat Bankası