Önalım Hakkı

Av. Alpgiray KAVAK

31/07/2023
11:52

Yorum yok

Hukukumuzda Önalım hakkı Türk Medeni Kanunu’nda 732, 733, 734 ve 735. Maddelerde toplam dört madde olarak düzenlenmiştir.

“TMK Madde 732– Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler”.

“TMK Madde 733- Cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve herhâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.”

“TMK Madde 734- Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.”

“TMK Madde 735– Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır. Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer. Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır.”

Öncelikle kanunda önalım hakkı düzenlenmiş ancak tanımı yapılmamıştır. Önalım hakkının 2 türü vardır. Yasal Önalım Hakkı ve Sözleşmesel Önalım Hakkı.

Yasal Önalım Hakkını “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar lehine doğan öncelikli bir alım hakkı” olarak tanımlayabiliriz.

Sözleşmesel Önalım Hakkını ise, “Malikin taşınmazı üçüncü bir kişiye satması halinde sahibine tek taraflı beyanı ile taşınmazın alıcısı olma yetkisi veren bir hak” olarak tanımlayabiliriz.

Yasadaki düzenleme dikkate alındığında önalım hakkının sadece taşınmazlarla ilgili olarak doğabileceğini, taşınırlarla ilgili olarak önalım hakkının iki türünün de söz konusu olamayacağını belirtmemiz gerekir.

Yasal Önalım hakkının düzenlemesindeki amaç, paydaşlar arasında istenmeyen kişilerin girmesini önlemek, taşınmaz mülkiyetini mümkün olduğu kadar az sayıda kişi elinde toplayarak ekonomik olmayan ve anlaşmazlıklara yol açabilecek paylı mülkiyet ilişkisini ortadan kaldırmak olarak söylenebilir.

Sözleşmesel Önalım Hakkı, taşınmazın malikinin taşınmazı bugün içinde satmak istememesi ancak ileride satması ihtimalinin olması halinde tesis edilir ve çok defa bu hak ile taşınmazın istenilmeyen bir kişinin eline geçmesini önleme, istenilen bir kişinin eline geçmesi amacı güdülür.

Yasal önalım hakkı ve sözleşmesel önalım hakkının düzenlenmesindeki göze çarpan ilk farkın paylı mülkiyet kıstası olduğu görülür. Yasal önalım hakkında konu olacak taşınmazın paylı mülkiyet şeklinde olması gerekirken, sözleşmesel önalım hakkına konu olacak taşınmazın ise paylı mülkiyet şeklinde olmasının gerekmediği sonucuna ulaşılmaktadır.

Önalım Hakkı Hangi Koşullarda Kullanılabilir?

İlk olarak doğru ve geçerli bir şekilde yapılmış satış sözleşmesinin varlığı gerekir. TMK 732. Maddesi bize ön alım hakkının ancak satımlarda kullanılabileceğini kabul etmiştir. Bununla birlikte satış sözleşmesinin tam, doğru bir şekilde kurulmuş olması da gereklidir. Ayrıca inanç sözleşmesinde önalım hakkı kullanılamayacaktır. (Yargıtay 14. HD 30.09.2014 2014/5024-2014/10697)

İkinci olarak önalıcıya satışın ve onun esaslı koşullarının bildirilmesi gereğidir. 4721 sayılı TMK, 743 sayılı yasada bulunmayan 733/3 hükmü ile satıcı ve alıcıya, satımı diğer paydaşlara bildirme zorunluluğu getirmiştir. Bildirimin bizzat satıcı ve alıcı tarafından noter aracılığı ile yapılması gerekir.

Önalım hakkı sahibinin, satıştan haberdar olduğu halde, uzun süre bekleyerek, yeni haberdar olduğu iddiasıyla bu hakkını kullanarak alıcıya zarar verme kastıyla hareket edebilme olasılığı olmasından dolayı bu tür kötüye kullanımları önlemek amacıyla yasa koyucu 4721 sayılı TMK 733/3 hükmü ile satıcı ve alıcıya, satımı diğer paydaşlara bildirme zorunluluğu getirmiştir.

Taşınmazda iki paydaş varsa satım diğer paydaşa, ikiden fazla paydaş varsa tüm paydaşlara bildirilecek ve her bir paydaş yönünden hak düşürücü sürenin başlama tarihi, satımın kendisine bildirildiği tarih olacaktır.

Yasada, satımın önalım hakkı sahibine bildirmenin hangi süre içinde yapılacağına dair bir hüküm yoktur. (Bu durumu Önalım hakkı sahibi paydaşın, satışın kendisine bildirilmesinden itibaren 3 ay ve her halde, satıştan itibaren 2 yıl içinde önalım hakkını kullanmak zorunda olmamasıyla karıştırmamak gerekir.) Yasa önalım hakkının kullanılma süresinin başlaması için satımın önalıcıya bildirilmesini öngörmektedir. Bildirim noter aracılıyla olmalıdır. Öğrenme hali bildirim sayılmaz. Bildirimin sadece satım yapıldığı değil, satımın konusu, satış bedeli, satım tarihi, ödeme koşulları, satıcı ve alıcı ile diğer esaslı sayılabilecek koşul ve unsurlarında bildirilmesi gerekecektir.

Üçüncü olarak hak sahibinin hakkını kullandığına ilişkin beyanının zamanında yapılması gerekmektedir. Önalım hakkı sahibi malın satımı gerçekleştiğinde tek taraflı bir irade beyanında bulunarak önalım hakkını kullanabilir.

TMK 733 madde son fıkra hükmünde, önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süreler hak düşürücü sürelerdir. Mahkemece de kendiliğinden dikkate alınır.

Yasal önalım hakkının kullanılması için öngörülen bu süreler TMK 734/2 fıkrası atfıyla sözleşmesel önalım hakkı için de geçerlidir.

TMK 734 m. 734/1 hükmünce önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Önalım hakkının kurucu yenilik doğuran bir hak olması nedeniyle hak sahibinin yasal koşullara uygun olarak önalım hakkını kullandığını alıcıya bildirmesi ile kendisi ile alıcı arasındaki koşulları alıcının satıcı ile yapmış olduğu sözleşmenin koşulları ile aynı olan yeni bir satış sözleşmesi meydana gelir.

Kat Mülkiyetine Tabi Taşınmazlarda Önalım Hakkı

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun birinci maddesi hükmünce tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayri menkulün maliki veya ortaklık malikleri tarafından, bu kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.

Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının birinci fıkrada yazılı nitelikteki bölümleri üzerinde yapı tamamlandıktan sonra gelecek kat mülkiyetine esas olmak üzere arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından bu Kanun hükümlerine göre irtifak hakları kurulabilir. Kanunun 8. Maddesi hükmünce ise, kat mülkiyeti kurulmuş bir gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden birinin veya kat irtifakı bağlanmış arsa payının satılması halinde diğer kat maliklerinin veya irtifak hakkı sahiplerinin öncelikle satın alma hakkı yoktur.

Bir bağımsız bölümün paydaşlarından birinin kendi payını başkasına satması halinde diğer paydaşlar, öncelikle satın alma hakkını kullanabilirler.

Örneğin altında bağımsız bölüm olarak al kısmında dükkan bulunan, 10 daireli bir apartman düşünelim. Her bir dairenin kat mülkiyeti kurulmuş olsun. Dükkânın ise her bir daire malikinin payı olan bir bağımsız bölüm olduğunu kabul edersek. Apartmanda oturan herhangi bir dairenin maliki dairesinin satarken, diğer daire maliklerinin satılan daire üzerinde önalım hakkı yoktur. Ancak bağımsız bölüm olan dükkan da payı olan paydaş, eğer payını satmak isterse diğer paydaşların satılan pay üzerinde önalım hakkı bulunmaktadır.

Son olarak geri alım hakkı sözleşmelerinde önalım hakkına bakalım. Geri alım hakkı sahibine sattığı şeyin mülkiyetinin, kararlaştırılan bedel karşılığında tekrar kendisine naklini, tek taraflı irade beyanıyla talep yetkisini veren yenilik doğurucu bir haktır. Geri alım hakkı gerçek bir satış olmadığı için geri alım sözleşmesi gereğince yapılan satışlarda önalım hakkının kullanılması söz konusu değildir.